home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ ShareWare OnLine 2 / ShareWare OnLine Volume 2 (CMS Software)(1993).iso / finance / smho10.zip / MANUAL.DOC < prev    next >
Text File  |  1993-01-18  |  37KB  |  799 lines
  1.  
  2.  
  3. 1. INTRODUCTION
  4.  
  5. Welcome to the Smart Homeowner! This software program is intended to help you
  6. make the right decision on the various financial choices you face in the
  7. process of buying or owning your home. Your best decisions will include both
  8. subjective and numerical considerations. For example, while deciding on the
  9. mortgage loan, you choose a loan broker based on a recommendation( subjective
  10. consideration) but you decide on a higher initial cost mortgage in exchange
  11. for lower mortgage rates (numerical consideration). This program will guide
  12. you to better decisions based on numerical considerations only. In other
  13. words, this program will guide towards the decision that will save you more
  14. money in the long run. There are several excellent books dealing with
  15. subjective considerations during the decision making process. Check in your
  16. local library in their residential real estate section. Your final decision
  17. should be a blend between these considerations.
  18.  
  19. Most decisions faced by the home buyer(or owner) is usually a "which is
  20. better?" kind of question such as which of two loans to choose, should you
  21. buy or rent etc. etc. Accordingly, most modules in this program is geared for
  22. two sets of input, with the answers presented by the computer indicating
  23. which is better. Some other decisions involve looking at payment/cost
  24. structures after a decision has been made. Some modules in the program will
  25. handle such cases.
  26.  
  27. Since a home is the probably the biggest investment you will make in your
  28. lifetime, a wrong decision may cost you many thousands of dollars. A few
  29. hours of your time on your personal computer along with this program could
  30. reap substantial financial benefits. It is with this philosophy that IEG
  31. Consultants developed this software, and we hope you find it friendly and
  32. useful.
  33.  
  34. 2. FEATURES
  35.  
  36. The Smart Homeowner is designed to work in (a) Buyer mode and (b) Owner
  37. mode. The buyer mode contains functions that are likely to be of interest to
  38. the prospective home buyer. The owner mode contains functions that are
  39. likely to be of interest to the home owner and prospective home seller. The
  40. following are the questions that the Smart Homeowner is designed to answer.
  41.  
  42. - Given my finances, what is the maximum price of a home that I can afford ?
  43.  
  44. - Should I buy a home or should I rent the home ?
  45.  
  46. - Given a mortgage loan, what will my payment structure look like ?
  47.   (amortization tables)
  48.  
  49. - Which of two loans should I choose over a certain time horizon ? What if I
  50.   extend/shorten my time horizon ?
  51.  
  52. - How much should I prepay my mortgage so that I can end my mortgage loan by
  53.   a certain date ?
  54.  
  55. - Reverse mortgage amortization
  56.  
  57. - Should I prepay enough to my mortgage balance to eliminate PMI ?
  58.  
  59. - Should I refinance an existing loan ?
  60.  
  61. - Should I assume  an existing mortgage or take out a new one ?
  62.  
  63. - Should I take out a home equity loan or refinance  to a larger first
  64.   mortgage ?
  65.  
  66. - Should I sell my home or rent it ?
  67.  
  68. - What is the true interest rate on my mortgage loan ?
  69.  
  70. 3. MINIMUM REQUIREMENTS TO RUN PROGRAM
  71.  
  72. You need an IBM PC or compatible running MS-DOS or PC DOS 2.0 or higher.
  73.  
  74. 4. BACKING UP MASTER COPY
  75.  
  76. If you have two floppy disk drives A and B of the same format,
  77.  
  78. Place the Smart Homeowner disk in drive A. Close drive door.
  79. Place the backup disk in drive B. Close drive door.
  80. If you are not at the A:> prompt, type "A:" and <ENTER>.
  81. Type "COPY *.* B:" and <ENTER>.
  82.  
  83. If you have either one floppy drive A or two drives of different formats(e.g
  84. 5 1/4" and 3 1/2" sizes),
  85.  
  86. Place the Smart Homeowner disk in drive A. Close drive door.
  87. Type "DISKCOPY A: A:" and <ENTER>. You will be instructed to sequentially place
  88. the master and backup disk in the A drive.
  89.  
  90. If you have a floppy disk drive A and a hard disk drive C,
  91.  
  92. Place the Smart Homeowner disk in drive A. Close drive door.
  93. If you are not at the C:> prompt, type "C:" and <ENTER>.
  94. Choose a directory where you would like to store the software, or create a
  95. new DOS directory.
  96. Type "COPY A:*.*" and <ENTER>.
  97.  
  98. You should store the original disk in a safe place, shielded from heat, dirt
  99. or magnetic fields.
  100.  
  101. 5. STARTING THE SMART HOMEOWNER
  102.  
  103. From a floppy disk drive (either A or B),
  104.  
  105. If you are not at the floppy drive prompt, type "A:" and <ENTER>.
  106. Type "HOME" at the DOS prompt.
  107.  
  108. From a hard disk drive,
  109.  
  110. If you are not at the hard drive prompt, type "C:" and <ENTER>.
  111. Type "HOME" at the DOS prompt.
  112.  
  113. Since the Smart Homeowner runs much faster on a hard disk drive compared to
  114. a floppy disk drive, you should install it on a hard disk if you have one.
  115.  
  116. 6. STORING AND RETRIEVING SAVED SCENARIOS
  117.  
  118. 6.1. Saving Scenarios in Files
  119.  
  120. At the end of the answer screen of each program function, you will be
  121. prompted whether you would like to save the data (scenario) you just used
  122. for your answer, in a file. The default entry for the prompt is "N", meaning
  123. No. If you do want to save this data, enter "Y" at this prompt. The program
  124. will prompt you for a name of the file where you wish to save this data. The
  125. file name is limited to 6 characters in length. After you enter the file
  126. name and press <ENTER>, your data is now saved in a file for retrieval
  127. later. You are now placed back in a fresh screen of the program function
  128. type you just saved. Currently, upto 10 data files can be saved for each
  129. program function. An attempt to save more than 10 files will be refused with
  130. an error message.
  131.  
  132. 6.2. Retrieving Saved Scenarios
  133.  
  134. After you select, in either the Buyer or the Owner menu, the function you
  135. wish to use, you will enter a File menu. The file menu allows you to
  136. retrieve saved files. To start fresh, simply press <ENTER>. The file menu,
  137. by default, highlights a new (or fresh) scenario. However, if you have saved
  138. scenarios in files earlier, you can select a saved scenario by highlighting
  139. the scenarioyou wish to retrieve and then pressing <ENTER>. The program
  140. function screen displayed contains the saved input values. To peruse through
  141. the data, simply press <ENTER> successively and navigate through your saved
  142. file. At the end of the answer screen, you will be prompted whether you wish
  143. to save this scenario. If you have made any changes while perusing that you
  144. wish to store, save the scenario again. Otherwise press <ENTER> at the save
  145. prompt. The default answer of "N" will not re-save(nor destroy) your old
  146. data file.
  147.  
  148. 6.3. Deleting Saved Scenarios
  149.  
  150. Since no more than 10 scenarios (data files) can be saved for each program
  151. function, you will eventually need to delete saved files. At the file menu,
  152. press <DEL> key. This will bring you into the Delete mode of operation which
  153. will be highlighted at the top of the screen. The only way to exit the
  154. Delete mode and return to regular operation is by pressing the <DEL> key
  155. again.
  156.  
  157. Once in Delete mode, each time you select a file from the menu and press
  158. <ENTER>, the data file will be deleted. When you have finished, press <DEL>
  159. again to return to regular operation.
  160.  
  161.  
  162.  
  163. 7. GUIDELINES APPLICABLE TO ALL FUNCTIONS
  164.  
  165. The following items are features of the design of the software program.
  166.  
  167. 7.1. The program is menu driven and has the hierarchical structure as shown
  168. below:
  169.  
  170.                              -------------
  171.                              |  Header   |
  172.                              |  Screen   |
  173.                              -------------
  174.                                    |
  175.                              -------------
  176.                --------------|   Top     |--------------
  177.                |             |   Menu    |             |
  178.                |             -------------             |
  179.                |                                       |
  180.          -------------                           -------------
  181.          |  Buyer    |                           |   Owner   |
  182.          |   Menu    |                           |    Menu   |
  183.          -------------                           -------------
  184.                |                                       |
  185.          -------------                           -------------
  186.          |   File    |                           |    File   |
  187.          |   Menu    |                           |    Menu   |
  188.          -------------                           -------------
  189.                |                                       |
  190.          -------------                           -------------
  191.          |  Program  |                           |  Program  |
  192.          | Functions |                           | Functions |
  193.          -------------                           -------------
  194.  
  195.  
  196. The key to navigate up the hierarchy is the <ESC> key. For example, pressing
  197. <ESC> 3 times in succession while in a program function will bring the user
  198. to a box asking whether he wants to quit the program. The header screen is
  199. bypassed on the way up the hierarchy.
  200.  
  201. 7.2. Default Field Entries
  202.  
  203. Some field inputs (i.e places where user has to enter data) are
  204. restrictive. For example, attempting to enter ABC in a field where user is
  205. requested to enter an interest rate will not be accepted by the program.
  206. Some field entries have default values already filled in. To accept the
  207. default value, press <ENTER>.
  208.  
  209. In addition, some fields also have range inputs. If the user enters a
  210. value outside the range, the values will appear as entered, but the cursor
  211. will not move to the next field. Replacing the invalid value with a valid
  212. value will allow the cursor to navigate the screen again. Hence, an entry of
  213. either 55 or -3 or 0 on a field requiring the user to enter the term of a
  214. loan in years will halt the data input process until a valid value (range 1
  215. to 40 in most cases) is entered.
  216.  
  217. 7.3. Field Sensitive Help Messages
  218.  
  219. There are field-sensitive help messages at the bottom of each function
  220. screen. These messages change with the field that the user is currently
  221. navigating. The input requests are fairly self-explanatory, but any
  222. confusions should be addressed by the help message below. Further
  223. clarifications, if needed, should be available from this user manual.
  224.  
  225. 7.4. Error Messages Popup
  226.  
  227. Some field entries may be invalid as a group, even though the individual
  228. entries may appear within valid ranges. In such a case, a box containing the
  229. error message will appear in the middle of the screen. If you are using a
  230. color monitor, the box will be red(text) on black(background).
  231.  
  232. 7.5. Special Purpose Keys F1 and F2
  233.  
  234. After you enter the relevant data, you will see an answer screen. If you
  235. are using a color monitor, the screen will be white on green. In all answer
  236. screens that have tables after calculations, context-sensitive help is
  237. available by pressing the F1 key. Pressing any key other than the F1 key
  238. will make the help screen disappear. You can switch back and forth from the
  239. data entry screen and answer screen using the F2 key. Pressing the F2 key
  240. will enable you to review the answers in light of the data you entered.
  241. After you have examined the answer screen, pressing any key will take you
  242. back to a data entry screen containing the last entered data.
  243.  
  244. 7.6. Calculations on Adjustable Rate Mortgages
  245.  
  246. Making a decision based on adjustable mortgage rates depends strongly on
  247. the performance of the index on which the loan is based. Since the index
  248. cannot be accurately predicted, the program allows you to choose a time
  249. period in the recent past which will resemble (in your judgement) the index
  250. variation over the next few years. The variation in the most common
  251. adjustable rate indices is graphically represented in this manual. For
  252. example, if you think that the variation of the index of your loan will
  253. mimic the period from 1975 to 1985 over the next ten years, enter 75 and 85
  254. at the History Start and History End field prompts for adjustable rates
  255. respectively. Note that it is only the pattern and not the historical rate
  256. itself that will be used by the program in its calculations. At the end of
  257. the historical variation, the interest rate remains constant for the rest of
  258. the duration of the calculations. Hence the interest rate in the 11th
  259. (and 12th) year in this example will be the same as the rate at the end of
  260. the historical variation i.e 10th year.
  261.  
  262. 7. The worst case scenario in an adjustable rate mortgage is the index rate
  263. rising rapidly over time. You can simulate this scenario by entering an
  264. arbitrarily large figure for the index value, provided you have a lifetime
  265. cap on the interest rate of your loan. The calculations will then adjust
  266. your interest rate from the start rate upto the cap, realizing your worst
  267. nightmares in a hypothetical manner.
  268.  
  269.  
  270. 8. EXPLANATION OF PROGRAM PROMPTS
  271.  
  272. Each individual program will prompt you to fill in some information which it
  273. will use in its calculations. The entries to be filled in are self-
  274. explanatory and there is a help prompt for every entry at the bottom of the
  275. screen. However, the prompts are explained for clarity below.
  276.  
  277. Adjustment period: The time period between successive changes in your
  278. interest rates is known as the adjustment period.
  279.  
  280. Bottom Ratio: The sum of principal, interest, taxes and insurance charges per
  281. month(PITI) is called the Housing Expense. The ratio of the sum of Housing
  282. Expense and other monthly debt payments to the Gross Effective Monthly
  283. Income is known as the Top Ratio. If your Housing Expense is $1000 per
  284. month, monthly debt payments are $200, and your pre-tax monthly income is $4000 per month, your top ratio is
  285. 1200/4000 = 0.30.
  286.  
  287. What can be considered as monthly debt varies from state to state but in
  288. general the debt should consist more than ten monthly payments. If your debt
  289. is not quite monthly e.g installments, lenders have their own methods to
  290. calculate monthly debts. Call a mortgage lender to determine their specific
  291. rules.
  292.  
  293. Choose index (menu): The Smart Homeowner can handle adjustable rate
  294. mortgages with the indexes listed below.
  295.  
  296. (a) 6 month treasury bill
  297.  
  298. (b) 1 year treasury bill
  299.  
  300. (c) 1 year treasury bond
  301.  
  302. (d) 3 year treasury bond
  303.  
  304. (e) Prime rate
  305.  
  306. (f) 6 month Certificate of Deposit(CD) rate
  307.  
  308. (g) 11th district cost of funds rate
  309.  
  310. The program has built in monthly history data of the above indexes from 1970
  311. to 1990, and hence allows history (start and end) inputs within this period.
  312. The one exception is the 11th district cost of funds, which is a more recent
  313. index. The data on this index is from 1982 to 1990 only.
  314.  
  315. The default start and end history data are the starting year and end year of
  316. the monthly data known to the program. If you change the value to be outside
  317. this range, the cursor will not move to the next field.
  318.  
  319. ***It is not that important if your loan is tied to an index not listed
  320. above. As explained above, it is only the historical pattern over a certain
  321. time period that will be mimicked to evaluate your loan. Hence, if (in your
  322. best guess) you think that your index for the next (say) 10 years will
  323. follow the pattern followed by (say) 3 year treasury bond between 1972 and
  324. 1982, enter 3 year treasury bond as your index. ****
  325.  
  326. Current index value: The index value determines the adjustment of your
  327. interest rate. Your interest rate is usually the index value plus a fixed
  328. percentage(margin) unless your rate is shielded by maximum adjustments or
  329. maximum rate caps.
  330.  
  331. History end: This value is the ending year from which your estimated
  332. interest rate will be calculated based on the variation in the index value
  333. ending at this year (Please see above).
  334.  
  335. History start: This value is the starting year from which your estimated
  336. interest rate will be calculated based on the variation in the index value
  337. starting from this year (Please see above).
  338.  
  339. Home equity percentage sufficient to eliminate PMI: Lenders allow
  340. the cancellation of the PMI insrance premium when this percentage figure has
  341. been reached in terms of the equity of the homeowner. Usually this figure is
  342. 20% and hence is the default.
  343.  
  344. Income tax rate: The income tax rate is the average percentage of your
  345. income that is used to pay income taxes. For federal taxes, this percentage
  346. varies from 28% to 33% based on your income. When combined with state income
  347. taxes, this figure can rise to 30% - 40% for states with higher state income
  348. taxes.
  349.  
  350. Insurance: The insurance field in the program refers to hazard insurance
  351. which most lenders consider mandatory to protect your home from natural and
  352. accidental hazards. The premium for such insurance ranges from 0.1% to 0.6%
  353. of the loan amount annually. In California, the average is 0.35% which is
  354. the default value.
  355.  
  356. Interest rate cap: This is the highest interest rate that you would ever pay
  357. over the life of the loan. This rate protects the consumer in the event that
  358. the index value skipes upwards. If your loan has no such upper limit, press
  359. <ENTER> to accept 0 as the default, or enter a very large number.
  360.  
  361. Loan assumption fee: There is usually a fee associated with changing the
  362. borrower. Sometimes it is charged as a percentage of the mortgage balance
  363. (points) or as a multiple of the monthly payment. You need to arrive at an
  364. amount to enter into this field.
  365.  
  366. Loan-to-Value ratio (LTV): This is the ratio of the amount of the mortgage
  367. loan to the appreciated value of the house. Lenders use this ratio to
  368. evaluate risk. For example, a house valued at $100,000 with a mortgage loan
  369. outstanding of $80,000 has an LTV of 80%.
  370.  
  371. Margin: The margin is the difference between your interest rate and the
  372. index value that your loan is tied to. The margin remains constant over the
  373. life of the loan and is set by the lender at origination time.
  374.  
  375. Max adjustment per period: This value is the maximum percentage an interest
  376. rate can rise during the adjustment period. If there is no limit on this
  377. value, press <ENTER> to accept 0 as the default value, or enter a very large
  378. number. In such a case, the interest rate will mimic the index value after
  379. the first adjustment from the starting rate.
  380.  
  381. Monthly debt: Monthly debt usually considered are ones with more than 10
  382. monthly payments still due. Car payments, alimony and child support
  383. payments, credit card balances are all taken into account.
  384.  
  385. Monthly homeowners dues: For dwellings with common areas shared by other
  386. homeowners, there usually exists a monthly homeowners dues. This is most
  387. common for townhomes and condominiums where such dues pay for maintenance
  388. and upkeep of the complex.
  389.  
  390. Opportunity cost of money: There is a time value of money, due to
  391. investments available, and inflation. Your input should reflect the
  392. percentage return you could earn on your money conservatively(i.e in a bank
  393. or money market instrument) or aggressively(i.e stocks, bonds etc.). For
  394. example, if bank CDs are in the 6-7% range, enter 6.5 for a conservative
  395. decision on the buy or rent scenario. Alternatively, if you believe that you
  396. can earn in the 10 to 12% range through the stock market, enter 11 for an
  397. aggressive decision on the buy or rent scenario.
  398.  
  399. Prepayment penalty: Some loans have prepayment penalties specified in their
  400. loan documents. Hence, if a loan is fully repaid before the end of the loan
  401. term, the lender can assess a penalty charge. Sometimes this charge is a
  402. multiple of your monthly payment, sometimes it is a percentage of your
  403. outstanding balance, and other times it is a flat processing fee. You need
  404. to arrive at an amount in $ to be entered in this field.
  405.  
  406. Private Mortgage Insurance (PMI): This insurance is usually required by
  407. lenders when the borrower cannot make a down payment of 20% of the value of
  408. the home. The objective is to protect the lender against loss. The yearly
  409. premium for this insurance is about 0.5% of the loan balance, which is the
  410. default value.
  411.  
  412. Property tax: A property owner owes taxes to the county or state based on
  413. the value of the home. These taxes vary from 0.5% to 1.5% of the home value
  414. annually. In California, the average is 1.025% which is the default value.
  415.  
  416. Starting interest rate: The starting interest rate is the initial
  417. interest rate paid on an adjustable rate mortgage. This rate is usually set
  418. lower than prevailing interest rates in order to attract consumers. The
  419. starting rate is adjusted after a certain time period(adjustment period). If
  420. the starting rate entered is higher than the sum of the margin and the index
  421. value, the interest rate will be adjusted to the sum of margin and index
  422. value after the initial adjustment period.
  423.  
  424. Tax Shelter per year: A number of states offer tax benefits to renters. For
  425. example, California offers a tax credit of $60 to a (filing tax as) single
  426. taxpayer. For this case, enter 60 in the field. If this benefit is in the
  427. form of deduction, you will need to arrive at a value of amount saved per
  428. year by renting.
  429.  
  430. Top Ratio: The sum of principal, interest, taxes and insurance charges per
  431. month(PITI) is called the Housing Expense. The ratio of the Housing Expense
  432. to the Gross Effective Monthly Income is known as the Top Ratio. If your
  433. Housing Expense is $1000 per month and your pre-tax monthly income is $4000
  434. per month, your top ratio is 1000/4000 = 0.25.
  435.  
  436. What can be considered as part of the gross income varies from state to
  437. state but in general the principal salary along with other verifiable income
  438. with at least a two year history is taken into account. Call a mortgage
  439. lender to determine their specific rules.
  440.  
  441.  
  442. Usable savings: The amount of savings you can afford to prepay towards
  443. principal on your mortgage loan. If this amount exceeds the amount required
  444. to reach the required equity, the program will display the exact amount
  445. needed.
  446.  
  447. 9. PROGRAM FUNCTIONS
  448.  
  449. 9.1 HOW MUCH HOME CAN I AFFORD ?
  450.  
  451. 9.1.1 Introduction
  452.  
  453. This function allows you to determine the home buying power that you (or
  454. your) family possesses. Once you have an idea of how much home you can
  455. afford based on your savings/income/debts, you can start researching the
  456. prospects of buying an affordable home. You do not need to bid on a dream
  457. home and find that the lender disqualifies you for the loan amount. The top
  458. and bottom ratios suggested in the function are approximate. You may wish to
  459. contact a mortgage broker to confirm whether these ratios are accurate for
  460. banks in your area.
  461.  
  462. Subjective criteria in your ability to obtain a loan includes your past
  463. credit history, judgements or liens, or foreclosure on a previous property.
  464. The function cannot take such factors into account.
  465.  
  466. 9.1.2 Assumptions in calculations
  467.  
  468. - PMI is assumed as required if the 20% down payment is not met by the
  469. borrower.
  470.  
  471. 9.1.3 Answer screen
  472.  
  473. The answer screen outlines the maximum loan available to you, which along
  474. with your savings will allow you to purchase your home. In the event that
  475. you purchase this house, the monthly breakdown of home related expenses is
  476. listed. If PMI is required, it is denoted at the bottom.
  477.  
  478. 9.2 SHOULD I RENT OR SHOULD I BUY ?
  479.  
  480. 9.2.1 Introduction
  481.  
  482. This function allows you to determine whether you should buy the house you
  483. want to live in or simply rent it. In some areas of the country, a home
  484. costs a lot of money, with no guarantees that it's value will appreciate as
  485. rapidly as in the past few years. In such cases, it makes more sense to rent
  486. the house instead of buying it. Renting has far fewer "headaches" to the
  487. occupant, since maintenance is usually provided by the owner. However, in a
  488. majority of cases, assuming that home prices will keep rising, buying a home
  489. may be the most profitable investment you will make.
  490.  
  491. 9.2.2 Assumptions in calculations
  492.  
  493. - Property taxes, insurance and maintenance costs remain constant over the
  494. term of the loan
  495.  
  496. 9.2.3 Answer screen
  497.  
  498. The answer varies by the time horizon. If you are thinking of buying and
  499. selling after (say) 10 years, the choice field tells you whether buying is
  500. advisable, and the amount of money you would save over the 10 year period if
  501. you made the right choice. The last two fields calculate your break-even
  502. rent i.e. what rent would make the decision to buy cost exactly as much as
  503. the decision to rent over the time horizon.
  504.  
  505. 9.3 WHICH LOAN SHOULD I CHOOSE ?
  506.  
  507. 9.3.1 Introduction
  508.  
  509. This function allows you to compare two loans. Due to variation in
  510. origination fees of two loans, the lower interest rate loan may not be the
  511. better one. Similarly, the loan with the lower APR is better only if the
  512. loans are not repaid earlier than their term period. If you are thinking of
  513. moving to another house in (say) 5 years, it is difficult to choose the
  514. better loan over this time horizon. This function will evaluate the relative
  515. desirability of the two loans over their loan terms. Since a significant
  516. amount of interest charges is saved if the loan term is reduced, any
  517. comparison of loans with different terms will tend to favour the loan with
  518. the lower term. Use the "how much home can I afford ?" function to determine
  519. if you qualify for the lower term loan.
  520.  
  521.  
  522. 9.3.2 Assumptions in calculations
  523.  
  524. - none
  525.  
  526. 9.3.3 Answer screen
  527.  
  528. The answer screen displays the relative costs of the two loans over yearly
  529. time period horizons. For each loan, the amount paid and the outstanding
  530. loan balance is displayed. The difference is then calculated based on these
  531. amounts, as well as closing costs on the loans. All figures are adjusted to
  532. Present Value terms.
  533.  
  534. 9.4 LOAN PAYMENT TABLES
  535.  
  536. 9.4.1 Introduction
  537.  
  538. This function allows you to preview the payment characteristics of your loan
  539. either monthly or yearly. You can also print the loan tables if you are
  540. connected to a printer. The function will help outlay your housing expenses,
  541. tax related mortgage deductions as well as being a yardstick to compare
  542. different loans.
  543.  
  544. 9.4.2 Assumptions in calculations
  545.  
  546. - none
  547.  
  548. 9.4.3 Answer screen
  549.  
  550. The answer screen displays the interest paid for the month(or year), the
  551. principal paid for the month(or year) and the total payment for the month(or
  552. year), which is the sum of the first two values. The interest and principal
  553. charges paid to date is also displayed in the cumulative totals columns. The
  554. outstanding loan balance after the payment for the month(or year) is also
  555. displayed.
  556.  
  557. 9.5 SHOULD I ASSUME EXISTING LOAN ?
  558.  
  559. 9.5.1 Introduction
  560.  
  561. Loans are sometimes assumable, which means that the lender will permit a new
  562. borrower to replace an old borrower for the same loan. These loans are
  563. popular during times of high interest rates, where a prospective buyer can
  564. assume an existing loan at a lower interest rate instead of taking out a
  565. fresh mortgage with higher interest rate. The seller also has a bargaining
  566. tool to make the sale.
  567.  
  568.  
  569. 9.5.2 Assumptions in calculations
  570.  
  571. - none
  572.  
  573. 9.5.3 Answer screen
  574.  
  575. The answer screen displays the relative costs of the three loans in
  576. consideration i.e assumable mortgage, new second mortgage and the
  577. alternative new first mortgage, based on yearly time horizons. If the tax
  578. and inflation adjusted cost of the new first mortgage is higher than the
  579. sum of the cost of assuming the existing mortgage and the new second
  580. mortgage, then the choice field would say ASSUME. Otherwise it would say NEW
  581. FIRST. The profit over the time horizon if the lower cost option is chosen
  582. is displayed on the far right.
  583.  
  584. 9.6 TRUE INTEREST RATE ON MY LOAN ?
  585.  
  586. 9.6.1 Introduction
  587.  
  588. The true interest rate on your loan varies with the time period you
  589. hold the loan and the loan origination fees paid up front. A loan held for
  590. the full term has a true interest rate called the Annual Percentage
  591. Rate (APR), which takes into account administrative charges in addition to
  592. points. However, if you pay off the loan earlier than the term, you will
  593. incur a much higher interest rate than the APR. This function will allow you
  594. to evaluate the interest rate you would incur over the entire range of
  595. yearly time horizons.
  596.  
  597. 9.6.2 Assumptions in calculations
  598.  
  599. - The maximum rate on an adjustable loan (cap) is not taken into account in
  600. the calculations for an adjustable rate mortgage.
  601.  
  602. 9.6.3 Answer screen
  603.  
  604. The answer screen simply displays the true interest rate incurred over the
  605. yearly time horizons upto the term of the loan. The true interest rate at
  606. the loan term horizon is the APR.
  607.  
  608. 9.7 SAVINGS IF I PREPAY MORTGAGE
  609.  
  610. 9.7.1 Introduction
  611.  
  612. Substantial financial savings can result if you partially prepay your
  613. mortgage towards principal during the early years of the loan. Because of
  614. the high outstanding loan balances in the early years, a major chunk of the
  615. mortgage payment goes towards interest charges on the loan. Prepayment
  616. towards principal can end your mortgage loan years earlier than your loan
  617. term. This function helps you determine the amount of prepayment you iwll
  618. need to make if you want to end the mortgage by a certain time frame. For
  619. example, a good way to save for your child's college education would be to
  620. aim to pay off your mortgage right before he is ready for college. Your
  621. mortgage amount can then be continued to him as a monthly college expense.
  622.  
  623.  
  624. 9.7.2 Assumptions in calculations
  625.  
  626. - this function is designed for fixed rate mortgage loans only
  627.  
  628. 9.7.3 Answer screen
  629.  
  630. The answer screen displays the extra payment towards principal each month or
  631. the extra payment towards principal in a lump-sum prepayment that will be
  632. necessary to end the mortgage in the range of years upto the term of the
  633. loan. Based on your budget, you may wish to outlay a financial planning
  634. strategy based on this function.
  635.  
  636. 9.8 SHOULD I REFINANCE ?
  637.  
  638. 9.8.1 Introduction
  639.  
  640. During periods of low interest rates, the popularity of refinancing
  641. increases on loans that were originated with higher interest rates
  642. previously. The old loan is repaid using a new loan freshly borrowed at the
  643. prevailing low interest rate. The origination costs of the new loan is
  644. recovered through lower monthly payments as long as the borrower holds
  645. onto the home longer than the break-even period. This function allows you to
  646. determine whether you should refinance your existing mortgage despite its
  647. origination costs.
  648.  
  649. 9.8.2 Assumptions in calculations
  650.  
  651. - none
  652.  
  653. 9.8.3 Answer screen
  654.  
  655. The answer screen lists the decision that would incur lower costs over the
  656. time horizon of the loan with longer term. The savings gained with the
  657. correct decision is displayed at the far right.
  658.  
  659. 9.9 SHOULD I PREPAY TO REMOVE PMI ?
  660.  
  661. 9.9.1 Introduction
  662.  
  663. Preventive Mortgage Insurance (PMI) is often required when the homeowner's
  664. equity in the home is less than 20%. It is usually a fixed monthly premium
  665. collected by the lender. When the equity in your home rises above 20%,
  666. lenders usually allow you to cancel the insurance policy. This function
  667. allows you to decide if you shhould prepay your savings towards principal in
  668. order to create your equity beyond 20% and thereby save on the insurance
  669. premium. In general, this practice is more beneficial when home prices are
  670. stagnant, since a rise in home value leads to rise in your equity stake in
  671. your home.
  672.  
  673.  
  674. 9.9.2 Assumptions in calculations
  675.  
  676. - The function is designed for fixed rate mortgage loans only.
  677. - The monthly premium is assumed constant over the time period when
  678. insurance is required.
  679.  
  680. 9.9.3 Answer screen
  681.  
  682. The answer screen explains the decision that saves money by comparing the
  683. savings if money is invested with the savings in PMI premium savings if
  684. money is paid towards mortgage principal. The screen calculates the number
  685. of months it would take before PMI can be removed for both cases.
  686.  
  687. 9.10 SHOULD I TAKE OUT A HOME EQUITY LOAN ?
  688.  
  689. 9.10.1 Introduction
  690.  
  691. Homeowners often face the need to borrow more money, perhaps for educational
  692. or remodeling uses. In such a case, the homeowner can borrow off his home
  693. equity and take out a 2nd mortgage(or a home equity loan) or may choose to
  694. refinance his existing mortgage into a larger 1st mortgage, if interest
  695. rates are low. This function compares the two choices and calculates the
  696. better decision from a financial point of view.
  697.  
  698. 9.10.3 Assumptions in calculations
  699.  
  700. - none
  701.  
  702. 7.10.4 Answer screen
  703.  
  704. The answer screen compares the costs incurred by the 3 loans, existing 1st
  705. mortgage, new 2nd mortgage and larger new 1st mortgage, on a yearly basis,
  706. after adjusting for taxes and present value terms. The better choice is
  707. displayed for the yearly horizons, along with the savings generated if this
  708. choice is exercised.
  709.  
  710.  9.11 SHOULD I SELL OR RENT MY HOME ?
  711.  
  712. 9.11.1 Introduction
  713.  
  714. There comes a time when you decide to move to a larger home or to another
  715. neighborhood or city. Then you will have to decide between renting the home
  716. you have or to sell it. If home prices appreciate rapidly, it may be in your
  717. interest to hold onto it as a rental property. There may be greater costs
  718. though for maintaining the rental if you relocate far, and intangible
  719. "headaches" that you will be facing. This function will determine which
  720. choice would be better from a financial point of view.
  721.  
  722. 9.11.2 Assumptions in calculations
  723.  
  724. - Property taxes and insurance percentages and maintenance costs do not
  725. change over the time horizon used in the calculations (10 years)
  726.  
  727. 9.11.3 Answer screen
  728.  
  729. The answer screen simply displays the profit generated by renting the house
  730. over the yearly time horizon and then selling it. Since the profits are
  731. calculated for a 10 year time horizon, the trend in the profits over the
  732. time horizon determines the correct choice. A statement at the bottom of the
  733. screenindicates what you should do for maximum profit.
  734.  
  735. 9.12 PRIVATE REVERSE MORTGAGES
  736.  
  737. Reverse mortgages are still in their infancy, hence the program functions
  738. included in the software may be only a fraction of the types of reverse
  739. mortgages available. As these mortgages get more popular and better defined,
  740. IEG Consultants may provide other common functions in later versions of the
  741. software. Please consult lenders or library references regarding the
  742. administrative aspects of reverse mortgages.
  743.  
  744. 9.12.1 Introduction
  745.  
  746. Reverse mortgages are a recent innovation, where a home-rich, cash-poor,
  747. usually elderly homeowner is paid, usually at regular intervals until he no
  748. longer resides in the house. The loan is then considered due. A number of
  749. lenders in the private sector offer uninsured reverse mortgages where the
  750. loan balance at the end of the loan is a percentage of the present value of
  751. your home. This percentage is referred by lenders as the Loan-to-Value
  752. ratio. This functions amortizes private uninsured reverse mortgages. If you
  753. are thinking of taking out a reverse mortgage, this function allows you to
  754. preview your advances and loan balance finances.
  755.  
  756. 9.12.2 Assumptions in calculations
  757.  
  758. - this function is designed for fixed rate reverse mortgage loans only
  759.  
  760. 9.12.3 Answer screen
  761.  
  762. The answer screen displays the monthly income, the interest and principal
  763. owed to the lender and the outstanding balance on the loan each month. Based
  764. on expected appreciation of home value, the homeowner;s equity in the home
  765. is also displayed for each month.
  766.  
  767. 9.13 FHA/HUD REVERSE MORTGAGES
  768.  
  769. 9.13.1 Introduction
  770.  
  771. The United States Department of Housing and Urban Development (HUD) operates
  772. probably the most popular reverse mortgage existing today, through the
  773. Federal Housing Administrative agency (HUD). The program is very flexible in
  774. terms of choice of advances, but has some restrictions based on age and
  775. certain limits on home value. This function amortizes FHA insured reverse
  776. mortgages. If you are thinking of taking out a reverse mortgage, this
  777. function allows you to preview the combination of possible advances and
  778. their financial implications.
  779.  
  780. 9.13.2 Assumptions in calculations
  781.  
  782. - assumptions in calculations are based on guidelines published in Federal
  783. Register Vol 54, No. 110
  784.  
  785. 9.13.3 Answer screen
  786.  
  787. The answer screen displays the characteristics of the types of advances
  788. chosen by the homeowner, the interest and principal owed on the loan and the
  789. outstanding loan balance.
  790.  
  791. 10. APPENDIX
  792.  
  793. This section contains the graph of historical variations of the various
  794. indices that are used for simulating adjustable interest rate mortgages. For
  795. the chosen index and the time period, the adjustable mortgage calculations
  796. will mimic the variation in the manner shown in the relevant portion of the
  797. graph.
  798.  
  799. < GRAPHS AVAILABLE IN BOUND USER MANUAL SENT WITH REGISTERED PRODUCT >